住宅ローン借り換え

住宅ローン借り換えで返済額を減らす！住宅金融公庫の借り換え！

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住宅ローン借り換え

　金利が高い住宅ローンを借りている人は、借り換えをすることで返済額の大幅な減少が見込めます。住宅ローンの借り換えは、現在の住宅ローンを全額返済して、別の金融機関からの新たに住宅ローンを借り入れるこです。

　高金利の住宅ローンを低金利のものに借り換えることができれば、大幅に節約をすることができるでしょう。ちなみに、借り換えは、住宅金融公庫などの公的融資から民間融資、もしくは民間融資から民間融資です。公的融資から公的融資への借り換えはできません。

□住宅ローンの借り換え　【お得度：★★★★★、お手軽度：★★★☆☆】

　高い金利のローンを返済している人は、低い金利の銀行ローンに借り換えれば返済額を減らすことができます。たとえば、住宅金融公庫で5％以上の固定金利のローンの方なら、民間の変動金利の住宅ローンに借り換えるべきです。民間の変動金利は今現在低くなっているので、借り換えた方が得です。ただし、ローンの残高が1000万円以内、返済期間が10年以内の場合、ほとんど効果はないでしょう。

　また、変動金利のローンは、わざわざ借り換えしなくても、半年ごとに金利が見直されて金利が下がっていくので、借り換えの必要性はありません。

　ローンの借り換えや新しいローンを借りる場合、全期間変動の2.3％台の変動金利の住宅ローンを借りる方法があります。これで借りると、負担が少なくて済みます。もし、2.3％の金利が3％台になったとしても、それほど月々の返済の負担は大きくなることはありません。また、5年間は同じ返済金の返済額が25％以上は上がらないことになっています。さらに変動金利は5年ごとの見直しになりますが、極度の増減もありません。

　一方、今主流となっているのが、2年、3年、5年、7年、10年といった固定金利期間を設定する住宅ローンです。2年ものなどは、変動金利の2.3％よりさらに低く、1％台の超低金利の商品になっています。10年ものだと3％台の後半で借りられますから、有利に借りることができます。なお、住宅ローンのホームローンのスーパーフラットなら、10年固定が2.2％(2005年9月現在)、15年が固定が2.35％、20年が固定2・51と超低金利で借り換えができます。

　固定金利選択型のローンでは、たとえば10年間で借りた場合に、その後の金利をどうするかという設定が、あらかじめされているものもあります。たとえば、キャップ型というのは、上限設定期間が5年間の場合には適用金利3.5％で、次の設定のときの上限は6.65％。10年間の場合には当初の設定が3.8％で、次の固定金利の設定は6.95％となっています。

　それから、借り換えをするときに一番注意しなくてはいけないのが、諸経費です。ローン保証料や抵当権の設定費用などで、数十万円程度かかる場合もあり、結局損をするケースもあります。

　ですから、金利差が最低1％以上なければ借り換えても、かえって損をすることになるでしょう。たとえば公庫で4％台で借りていて、銀行ローンは今3％だから借り換えようというのは安易です。また、最低金利差が1％以上あっても、固定金利から変動金利へ借り換えると、今後の金利上昇によって利息が大幅に増えてしまうこともあります。

　ちなみに、金利の動向は予測するのはなかなか難しいですが、一般的に経済が好調になれば金利が上がり、不況なら金利が下がります。いずれにしろ、借り換えをする時は、十分に将来の金利も含めて考えて検討すべきでしょう。

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